O STJ consolidou o entendimento de que o dono de um imóvel pode apreender bens do inquilino inadimplente para garantir o pagamento da dívida, mesmo quando o contrato já tem fiador. A decisão não cria regra nova, mas define como aplicar leis que já existem e afeta proprietários e inquilinos em todo o país.
O que é o penhor legal
Penhor legal é um direito previsto em lei que permite ao credor tomar posse de bens do devedor para garantir o pagamento de uma dívida. No caso do aluguel, o locador pode apreender móveis, equipamentos e outros itens que o inquilino tenha no imóvel.
Não precisa estar escrito no contrato. Ele existe porque o artigo 1.467, inciso II, do Código Civil assim determina, independentemente do que foi combinado entre as partes.
Como funciona na prática
O caso que originou a decisão foi uma ação de homologação de penhor legal movida por um shopping de Maceió. Diante de uma dívida superior a R$ 300 mil em aluguéis e encargos, o empreendimento apreendeu bens móveis de uma loja inadimplente que funcionava no local.
O inquilino foi ao STJ argumentando que o contrato já tinha fiança e que usar o penhor legal por cima disso violaria a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que proíbe mais de uma garantia no mesmo contrato.
A Terceira Turma do STJ rejeitou o argumento por unanimidade. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que a proibição da Lei do Inquilinato se aplica apenas às garantias contratuais, como fiança, caução e seguro-fiança. O penhor legal, por ter natureza distinta, não entra nessa restrição.
Por que o STJ separou os dois tipos de garantia
A lógica da decisão é uma distinção técnica com efeito prático bem concreto:
- Garantias contratuais (fiança, caução, seguro-fiança) são escolhidas pelas partes na hora de assinar o contrato. A lei proíbe exigir mais de uma delas ao mesmo tempo, para evitar abusos do proprietário na negociação.
- Garantias legais (como o penhor legal) existem por força da lei, sem depender do que foi escrito ou combinado no contrato.
O ministro apontou que o artigo 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato restringe a liberdade de negociação apenas para evitar abusos no momento da assinatura do contrato, limitando a exigência de garantias convencionais. O penhor legal, por sua vez, tem natureza jurídica completamente distinta: é um direito real de garantia que surge para assegurar a cobrança quando há perigo na demora do recebimento.
O proprietário pode agir por conta própria?
Não diretamente. O penhor legal é um direito controlado pelo Judiciário, não uma autorização para o proprietário agir sozinho. O processo exige etapas obrigatórias:
- Apreender os bens móveis que estão no imóvel, em situação de inadimplência comprovada.
- Requerer imediatamente a homologação judicial, para que um juiz valide a medida.
- O valor dos bens apreendidos deve ser proporcional à dívida de aluguéis e encargos.
Sem a homologação, a retenção pode ser considerada abusiva e gerar processo contra o próprio locador. A orientação jurídica é essencial antes de qualquer ação.
Quem é afetado por essa decisão
Para o proprietário, a decisão reforça as ferramentas de proteção em caso de inadimplência, mesmo quando já existe um fiador no contrato.
Para o inquilino, o risco é concreto: ter fiador não protege os bens dentro do imóvel. Em caso de dívida, esses bens podem ser apreendidos e, após processo judicial, usados para quitar o débito.
A decisão do STJ, registrada no REsp 2.233.511, vale como referência para casos semelhantes em todo o país.
📷 Imagem gerada por IA para fins de ilustração.
Fontes:
- Superior Tribunal de Justiça, REsp 2.233.511: stj.jus.br
- Código Civil, artigos 1.467 e 1.470
- Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991, artigo 37, parágrafo único
